2018年7月份全国典型城市房地产市场分析报告

政治局最严厉表态：遏制房价上涨

摘   要

市场政策：自7月1日开始，北京、上海等30座城市陆续开展治理房地产市场乱象专项行动，为期半年。7月31日，中央政治局会议明确指示，遏制房价上涨。此次措辞严厉，已经明确表明遏制房价上涨，而非抑制房价过快上涨，这是一个强有力的信号，表明政府已经下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。

预计未来楼市严控将持续深化，针对炒房会愈趋严厉。为照顾刚需，金融政策可能会稍许放松,货币政策已确定宽松。租售并举、租购同权、加大保障房建设等长效机制细则将陆续出台，房地产税短期内虽无法出台，但会加速立法进程，政治局会议后，为遏制房价上涨，新一轮调控政策必然已在路上。

土地市场： 2018年1-7月，19个监测城市土地市场共计成交面积15351.59万㎡，较去年同期上涨14.39%，成交金额共计8417.01亿元。从成交面积同比涨幅来看，中估联行研究院监测的19城中，石家庄、武汉、合肥、南昌、广州和呼和浩特成交面积同比下降，广州以27.36%的降幅领降；其他13城土地成交面积同比均上涨，其中乌鲁木齐1-7月成交土地433.7万平方米，同比上涨843.24%。

住宅市场：1）存量住宅，据中估联行研究院监测的数据反馈，2018年7月存量住宅价格环比下降的城市为上海、厦门、南京、合肥、成都、郑州和西安，其余城市环比上涨。其中重庆环比涨幅最大，本月存量住宅均价为10351元/㎡，环比上涨7.44%；西安环比下降最大，本月存量住宅市场均价11424元/㎡，相比上月下降1.84%。7月存量住宅价格同比方面，西安同比上涨59.53%，增幅最大；所监测城市中，北京、上海、石家庄和厦门同比下降，厦门同比下降12.30%，降幅最大。

2）新建住宅：  2018年7月，深圳新建住宅销售均价高居首位，为54142元/㎡。同比微降，环比微涨。所监测的城市中，同比降幅最大的为合肥，降幅为27.52%。同比、环比涨幅最大的为昆明，分别为44.31%和20.42%。多数城市新建住宅成交面积环比上涨，其中南京以82.34%涨幅环比领涨，西安环比下降49.12%，降幅居首；

3）新建住宅出清周期： 2018年7月，所监测城市中，北京出清周期最大，为22.42个月；重庆出清周期最小，为3.27个月。深圳出清周期为10.64个月，同比下降41.83%，降幅居首；武汉出清周期为6.86个月，以73.23%的涨幅领涨。

4）新建住宅销供比： 2018年7月，中估联行研究院监测城市中，多数城市销供比环比上涨。销供比前三城市为南京、深圳和西安，销供比最低的城市是北京，销供比为0.35。

新建商办市场方面：7月，办公楼交易面积和交易价格同比涨幅最高的城市分别为广州和上海，涨幅分别为232.80%和72.52%；商业交易面积和交易价格同比涨幅最高的城市分别为广州和北京，涨幅分别为115.73%和56.94%。

一、宏观经济和政策

1、2018年7月份CPI略有上涨、PPI涨幅回落。

根据国家统计局数据：2018年7月份全国居民消费价格指数（CPI）和工业生产者出厂价格指数（PPI），CPI环比上涨0.3%，CPI同比上涨2.1%；PPI环比上涨0.1%，同比上涨4.6%。

2、2018年1-7月，全国住宅投资同比增长14.1%，再回高点。

2018年1-7月份， 全国房地产开发投资65886亿元，同比增长10.2%，增速比1-6月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资46443亿元，增长14.2%，增速提高0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.5%。

二、政策研判

1、经济基本面分析

2018年7月份，生产需求基本平稳，就业物价总体稳定，经济结构继续优化，质量效益稳步提升，国民经济保持总体平稳、稳中有进、稳中向好发展态势。

7月份，全国规模以上工业增加值同比实际增长6.0%，增速与上月持平；1-7月份，全国规模以上工业增加值同比增长6.6%。7月份，全国服务业生产指数同比增长7.6%，增速比上月回落0.4个百分点。　7月份，社会消费品零售总额30734亿元，同比增长8.8%，增速比上月回落0.2个百分点；1-7月份，社会消费品零售总额同比增长9.3%，增速比上半年回落0.1个百分点。1-7月份，全国固定资产投资（不含农户）355798亿元，同比增长5.5%，增速比上半年回落0.5个百分点。7月份，全国居民消费价格同比上涨2.1%，涨幅比上月上升0.2个百分点，环比上涨0.3%。7月份，进出口总额26028亿元，同比增长12.5%，增速比上月加快8.2个百分点。

总的来看，7月份经济运行总体平稳、稳中有进。但也要看到，国内外环境更趋严峻复杂，经济运行稳中有变。

2、楼市政策及分析

1）2018年7月，中央政治局会议定调遏制房价上涨

（1）去杠杆把握好力度和节奏

与严监管的2017年相比，去杠杆的势头似乎有所放缓，力度和节奏被作为去杠杆工作的重点。

（2）财政积极 货币稳健

会议要求，下半年，要坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，提高政策的前瞻性、灵活性、有效性。而在7月23日央行释放5020亿元，强调保持宏观政策稳定，坚持不搞“大水漫灌”式强刺激。所以下半年，已确认了货币政策的宽松。

（3）遏制房价上涨

会议指出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。此次措辞严厉，已经明确表明遏制房价上涨，而非抑制房价过快上涨，这是一个强有力的信号。

2）预计2018年下半年，调控会持续深化，乱象会得到相应治理

预计未来楼市严控将持续深化，针对炒房会愈趋严厉。为照顾刚需，金融政策可能会稍许放松,货币政策已确定宽松。租售并举、租购同权、加大保障房建设长效机制细则将陆续出台，房地产税立法会加速推进，但短期内仍无法出台，政治局会议后，新一轮调控政策必然已在路上。

从调控主体角度看，遏制房价上涨，打击炒房、整治房地产乱象、大力发展住宅租赁市场，完善住宅租赁制度将成为下半年工作重点，房地产市场正逐渐向理性回归。

三、2018年7月重要政策及事件

四、土地市场分析

土地成交情况：2018年1-7月，19个监测城市土地市场共计成交面积15351.59万㎡，较去年同期上涨14.39%，成交金额共计8417.01亿元。

1-7月，从成交面积同比涨幅来看，中估联行研究院监测的19城中，石家庄、武汉、合肥、南昌、广州和呼和浩特成交面积同比下降，广州以-27.36%的降幅领降；其他13城土地成交面积同比均上涨，其中乌鲁木齐1-7月成交土地433.7万平方米，同比上涨843.24%。

土地溢价率情况：2018年1-7月，中估联行研究院所监测19城，溢价率均值11.93%，其中合肥溢价率71.1%，位居第一。

住宅用地楼面价情况：2018年1-7月，北京住宅用地成交楼面价排名第一，为23590元/㎡。

五、住宅市场分析

存量住宅均价涨幅：据中估联行研究院监测的数据反馈，2018年7月存量住宅价格环比下降的城市为上海、厦门、南京、合肥、成都、郑州和西安，其余城市环比上涨。其中重庆环比涨幅最大，本月存量住宅均价为10351元/㎡，环比上涨7.44%；存量住宅均价环比下降的城市中，西安环比下降最大，本月存量住宅市场均价11424元/㎡，相比上月下降1.84%。7月存量住宅价格同比方面，西安同比上涨59.53%，增幅最大；所监测城市中，北京、上海、石家庄和厦门同比下降，厦门同比下降12.30%，降幅最大。

监测城市价格指数预测：2018年7月，监测城市价格指数线（实线）仍然保持分化，重庆、太原和昆明走势上扬明显；北京、深圳、广州、武汉、石家庄和南昌走势相对平缓；上海、厦门、南京、合肥、郑州、成都和西安价格指数下降。

监测城市预测趋势线（虚线）武汉和重庆上扬幅度保持领先，广州、太原和昆明走势平稳上升；上海、厦门等城市价格上涨趋势与以往价格指数走势拟合度低，本期不作预测。

新建住宅销售价格及涨幅：2018年7月份，深圳新建住宅销售均价高居首位，为54142元/㎡。同比微降，环比微涨。所监测的城市中，同比、环比降幅最大的分别为合肥和石家庄，降幅分别为-27.52%和-14.23%。同比、环比涨幅最大的为昆明，分别为44.31%和20.42%。

新建住宅成交面积：2018年7月，中估联行研究院监测的19座城市中，多数城市新建住宅成交面积环比上涨，其中南京以82.34%涨幅领涨，西安环比下降49.12%，降幅居首；同比方面，武汉、成都、西安、石家庄、北京和乌鲁木齐新建住宅成交面积同比下降，其中成都以31.42%的降幅领降；其余城市新建住宅成交面积同比上涨，合肥同比上涨643.81%，涨幅最大。

新建住宅出清周期：2018年7月，所监测城市的新建住宅出清周期中，北京出清周期最大，为22.42个月；重庆出清周期最小，为3.27个月。环比方面，西安7月出清周期为4.82，以15.87%的涨幅领涨，南京出清周期为19.13，环比下降14.40%，降幅最大；同比方面，深圳出清周期为10.64个月，同比下降41.83%，降幅居首；武汉出清周期为6.86个月，以73.23%的涨幅领涨。

新建住宅销供比：2018年7月，中估联行研究院监测城市中，多数城市销供比环比上涨。销供比前三城市为南京、深圳和西安，销供比最低的城市是北京，销供比为0.35。

六、商办市场分析

新建商业：2018年7月，武汉、西安、郑州和深圳新建商业交易面积同比下降，西安成交面积11.53万㎡，同比下降49.06%，降幅最大；其余监测城市新建商业交易面积均上涨，其中广州涨幅最大，7月成交7.51万㎡，同比上涨115.73%；7月，重庆、西安和广州销售均价同比下降， 7月广州销售均价14240元/㎡，同比下降49.81%，降幅居首；其余监测城市销售均价均同比上涨，北京涨幅最大，7月销售均价34244元/㎡，同比上涨56.94%。

新建办公：2018年7月，武汉、西安、深圳和上海新建办公销售面积均同比下降，深圳销售面积2.72万㎡，同比下降50.68%;重庆、广州、北京和郑州新建办公销售面积同比上涨，广州涨幅最大，7月销售面积17.87万㎡，同比上涨232.80%；2018年7月，重庆、广州和北京办公销售价格同比下降，其中广州跌幅最大，7月新建办公销售均价21780元/㎡，同比下降21.47%，其余监测城市销售均价均上涨，其中上海涨幅最大，7月新建办公销售均价39200元/㎡，同比上涨72.52%。

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、乌鲁木齐、天津、合肥、呼和浩特十五个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十九个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海中估联信息技术有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）、天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司、安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司、内蒙古科瑞房地产土地资产评估咨询有限公司。

免责声明

本报告中的意见和内容仅供参考，并不构成对所述市场交易的出价或评估。我司及其雇员对使用本报告内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。除非另有说明，所有本报告的版权属于中估联行研究院。未经中估联行研究院事先书面授权许可，任何机构或个人不得更改或以任何方式发送、传播或复印本报告，否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自发送、传播或复印本报告者承担。