精进丨2020年中估联行课题成果概述
2021-02-05
随着市场环境的不断变化，共有产权房评估、物业费评估、征收拆迁评估、自然资源等业务逐渐兴起，然而在房地产估价行业，相关的作业流程、风控流程、业务方向等尚存在提升空间。为规范技术指引，厘清业务体系，2020年中估联行技术工作聚焦于估价机构实际业务需求，以提升整体中估联行技术实力水平为己任，借助中估联行成员机构优秀的技术实力，开展共有产权住房、物业费评估、自然资源业务、征收拆迁相关业务的课题研究，以进一步提升各机构整体服务水平。
本课题以共有产权住房评估实践为出发点并由此延伸，通过调研国内研究现状及实践现状、收集数据进行定量与定性分析、研究可能遇到的共性问题、设计合理的评估技术路线。最终目标是服务业务中的实践与应用，使估价机构具备对于共有产权评估项目的标准化落地服务能力，进一步掌握可操作性、可实施性的技术路线与应用标准，实现高质量的评估服务。课题研究的基本内容为物业费评估的评估对象及范围、评估原则、物业费用评估测算的各评估方法及其内涵等。采用定量与定性的研究方法对物业费用评估所适用的运营成本法及市场比较法进行研究。通过对物业费评估的研究，在中估联行范围内形成系统性的估价方法模板及数据结构，初步建立物业费评估的测算标准，保证估价结果的客观性、公正性，为成员机构开展物业费评估提供标准化、系统化的方法和技术支持。
征收拆迁估价业务中参与者、利益方众多，评估机构不仅面临公司本身评估技术水平以及内部评估人员业务水平不足所带来的风险，同时也面临着征收拆迁评估过程中受众多利益关系人影响导致的评估结果不合理不公正所带来的风险。一旦风险问题出现，评估机构和从业人员都可能面临行政责任甚至刑事责任。因此，充分认识征拆评估过程中可能产生风险点、风险源，是防范、规避风险的必要前提。本课题通过案例判例调查、文献案例调查、从业机构调查等方式，梳理风险类型、存在环节、发生概率以及形成原因，并针对性提出防范措施，协助中估联行成员机构有效预防、降低、规避房地产征收拆迁评估业务风险，促进评估行业健康、有序、高质量的发展。
当前全国各省市自然资源重构性机构改革进入全面实施阶段，加速业务融合是机构改革后一个非常重要的基础性工作，而前期出现的管理职能不平衡、业务体系不连续、政策响应不灵活、数据体系不贯通等核心问题，关键在于还未完成对业务的体系化的梳理。本课题研究从自然资源行政管理部门职责和估价机构拓展业务两个角度，开展估价行业涉及自然资源类业务的资料收集。在此基础上，梳理估价机构可操作的业务目录，分类规整业务事项、搭建分层分级业务体系，形成业务细分目录，旨在对自然资源类业务梳理业务目录及相关信息，为中估联行机构自然资源类业务的拓展提供指引。
技术工作是中估联行保持专业能力，赋能机构发展的重要载体。秉承“共建共享”的原则，2020年中估联行与成员机构共同开展技术课题研究、共享数据库建设、技术培训等工作，目前形成了中估联行估价实务手册、案例库、培训库、课题研究、共享数据库等多维一体的技术服务体系。在多元化服务体系下，进一步发挥各机构精专优势，推进中估联行服务水平迈向新的台阶。
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